Národná banka Sovenska: Od podlahy k hodnote – zdaňovanie nehnuteľností v Slovenskej republike
BRATISLAVA – Systém zdaňovania nehnuteľností založený na hodnote nehnuteľnosti je štandardom vo väčšine vyspelých európskych krajín.
Systém zdaňovania nehnuteľností komentuje Národná banka Slovenska.
Analytické komentáre nie sú oficiálnym stanoviskom Národnej banky Slovenska. Prezentujú názory analytikov úseku menovej politiky a bankových obchodov (UMB). Šírenie je povolené bez predchádzajúceho súhlasu, avšak s uvedením zdroja „Analytici UMB“. Ak nie je uvedené inak, časové rady sú sezónne očistené použitím vlastných sezónnych modelov
Prechod na takýto typ systému a zároveň zvýšenie podielu týchto daní odporúča Slovensku väčšina relevantných ekonomických inštitúcií. Výhody hodnotového zdanenia sú najmä vyššia spravodlivosť daňového systému, daňový mix menej obmedzujúci ekonomický rast, nižšia cyklickosť príjmov samospráv a efektívny nástroj fiškálnej konsolidácie. Navyše, cez systém zdaňovania nehnuteľností sa môžu sledovať aj sekundárne ciele, akými sú stabilizácia cien nehnuteľností a environmentálne ciele.
V slovenských podmienkach je historicky vysoká miera vlastníctva nehnuteľnosti na bývanie. K reforme zdanenia týchto nehnuteľností preto treba pristupovať veľmi citlivo. V komentári ponúkame ilustráciu súčasného systému zdanenia nehnuteľností na Slovensku v porovnaní s hodnotami nehnuteľností v okresných mestách, prehľad trendov v zdanení nehnuteľností vo vyspelých krajinách a možnosti takéhoto daňového systému s ohľadom na špecifiká Slovenska.
1. Motivácia
Reforma zdaňovania nehnuteľností na Slovensku môže mať potenciálne veľkú pridanú hodnotu.
Mnoho rokov sa vedie diskusia o zmene zdanenia nehnuteľností zo systému založenom na ploche
nehnuteľnosti na systém založený na hodnote nehnuteľnosti. Primárne ide o 2 hlavné benefity, ktoré by
táto zmena mohla priniesť: (i) zmena daňového mixu smerom od daní z práce k majetkovým daniam a
(ii) zlepšenie férovosti zdanenia nehnuteľností v rámci Slovenska. Zdaňovanie nehnuteľností však
okrem toho môže byť účinným nástrojom aj na iné, sekundárne ciele. Správne nastavený systém
zdaňovania nehnuteľností vie slúžiť aj na stabilizáciu cien nehnuteľností (ESRB, 2020) a môže plniť aj
environmentálne ciele.
V európskom kontexte patríme ku krajinám s najnižším zdanením nehnuteľností. V porovnaní k
veľkosti ekonomiky sú len 3 krajiny, ktoré majú nižšie výnosy z dane z nehnuteľností – Litva, Česko
a Estónsko (graf 1 A). Aby sme dosiahli priemer Európskej Únie, museli by sme mať výnos z týchto daní
takmer päťnásobne vyšší. Navyše, zdanenie majetku brzdí ekonomiku menej ako zdanenie práce
a zdaneniu nehnuteľností sa navyše ťažšie vyhýba (Líšková a Výškrabka, 2018). Dodatočný výnos by
tak mohol byť použitý buď na efektívnu konsolidáciu, alebo na zmenu daňového mixu cez odľahčenie
v súčasnosti vysokého daňového zaťaženia práce.
Zmenu daňového systému zdanenia nehnuteľností odporúča väčšina relevantných domácich a medzinárodných inštitúcií. Európska komisia dlhodobo volá po zmene slovenského daňového systému, okrem iného aj zmenou zdaňovania nehnuteľností na hodnotový základ dane. Okrem nej odporúča reformu zdanenia nehnuteľností aj OECD alebo MMF.
Navyše, systém zdanenia nehnuteľností založený na hodnote nehnuteľnosti by privítali zastupujúce podniky a obce – Slovak business agency, Agentúra pre podporu malého a stredného podnikania, Združenie miesta obcí Slovenska.
K reforme dane z nehnuteľností však treba pristupovať s ohľadom na špecifiká a historické zvyklosti Slovenska.
Slovenské domácnosti majú majetok výrazne koncentrovaný v nehnuteľnostiach. Až takmer 70 % aktív slovenských domácností tvoria nehnuteľnosti určené na hlavné bývanie (Cupák et al., 2023), čím sa Slovensko radí na druhú priečku za Litvou. Pre porovnanie, v krajinách západnej Európy, ako napríklad v Nemecku, či Španielsku, je to len okolo 40 %.
To síce nepredstavuje prekážku pre zavedenie hodnotového základu dane pre zdanenie nehnuteľností, no bude si to vyžadovať starostlivé nastavenie systému, predovšetkým v jeho začiatkoch. Potenciálne implementačné riziká vyplývajúce z národných osobitostí a možnosti, ako sa s nimi vysporiadať.
Európska komisia (EK, 2024, str. 12): „Zefektívniť daňový mix, a to najmä znížením prekážok na trhu práce a intenzívnejším využívaním environmentálneho zdanenia a pravidelného zdaňovania nehnuteľností.“
Medzinárodný menový fond (MMF, 2023): „Po roku 2024 by dodatočné príjmy mohla priniesť zmena dane z nehnuteľností na systém založený na trhovej hodnote nehnuteľnosti.“ OECD (OECD, 2022, str. 29): „Slovensko je jednou z mála krajín OECD, ktorá ešte stále používa pre opakované dane z nehnuteľností základ dane založený na ploche. Systém daní z nehnuteľností založený na pravidelne aktualizovaných trhových hodnotách by mohol zvýšiť príjmy bez zvýšenia daňových sadzieb. Okrem toho by sa zdaňovanie nehnuteľností stalo spravodlivejším a mohlo by sa znížiť kolísanie cien nehnuteľností.“
