Čínska realitná kríza sa prejaví celom svete

Čínski investori a ich veritelia umiestňujú na svoje nehnuteľnosti po celom svete nápisy “Na predaj”.

Potrebujú peniaze, takže nie je čas premýšľať o rizikách spojených s možným krachom trhu. Rozsah problému v priemysle ako celku závisí od toho, za koľko sú schopní predať svoje aktíva.

Globálny pokles spôsobený rastúcimi nákladmi na pôžičky už vymazal viac ako 1 bilión dolárov na trhu s kancelárskymi nehnuteľnosťami. Minulý týždeň to oznámil predseda skupiny Starwood Capital Barry Sternlicht. Celkový rozsah katastrofy je však stále nejasný: predalo sa príliš málo nehnuteľností, takže nie je dostatok údajov na posúdenie. V minulom roku počet dokončených transakcií s komerčnými nehnuteľnosťami na celom svete klesol na najnižšiu úroveň za desaťročie. Je to spôsobené tým, že majitelia neboli ochotní predať budovy s hlbokými zľavami.

Regulačné orgány a trh majú podozrenie, že táto slepá ulička môže maskovať veľké nerealizované straty, ktoré by mohli spôsobiť problémy vlastníkom aktív a bankám, ktoré aktívne požičiavali staviteľom počas obdobia lacných peňazí.

V utorok bola spoločnosť New York Community Bancorp nútená znížiť dividendy a akumulované rezervy, čiastočne kvôli nesplácaným úverom v segmente úverov na nehnuteľnosti. Európska centrálna banka sa obáva, že banky v regióne sú príliš pomalé na to, aby znížili náklady na pôžičky, a britský úrad pre finančné správanie by mal preskúmať ocenenia na súkromných trhoch vrátane nehnuteľností.

Teraz vstupuje na trh nová dávka zahraničných aktív, ktorá sa objavuje v dôsledku desaťročnej expanzie čínskych investorov. Za týchto podmienok sa prenajímatelia a developeri môžu rozhodnúť, že práve teraz potrebujú hotovosť na posilnenie interných operácií a splatenie dlhov. Kampaň Pekingu proti nadmerným pôžičkám zasiahla všetkých vývojárov, dokonca aj tých, ktorí boli kedysi považovaní za veľkých hráčov. Napríklad spoločnosť China Aoyuan Group Ltd so sídlom v Guangzhou predala koncom minulého roka pozemok v Toronte za približne o 45% menej, ako bola kúpna cena v roku 2021.

 

“Motivovaní predajcovia pomôžu rozmraziť trh, zvýšiť transparentnosť a zlepšiť ceny,” povedal Tolu Alamutu, úverový analytik spoločnosti Bloomberg Intelligence. “Ocenenie portfólia by mohlo klesnúť ešte nižšie.”

Veľké zmeny

S každým obchodom trh získava väčšiu jasnosť o miere kapitalizácie – miere návratnosti, pri ktorej je investor ochotný obchodovať. Tieto údaje sa potom použijú na ocenenie iných aktív, čo môže urýchliť zníženie hodnoty. V dôsledku toho môžu prenajímatelia investovať viac peňazí na korekciu pomeru výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti alebo na zabránenie zabaveniu rizika veriteľmi.

Hoci sa v Európe doteraz predalo len málo nehnuteľností vo vlastníctve Číny, ako napríklad kancelárska budova v Londýne, ktorú vlastní spoločnosť Shimao Group Holdings Ltd., majiteľ spoločnosti Xu Rongmao ju predal so zľavou 15% z ceny dohodnutej v roku 2022. Zároveň podľa zasvätených osôb začínajú rásť objemy predaja.

Práve tento týždeň problémový developer nehnuteľností Guangzhou R&F Properties Co súhlasil s predajom svojho podielu v realitnom projekte v londýnskom Nine Elms v hodnote 1,34 miliardy dolárov (1,69 miliardy dolárov) výmenou za niektoré zo svojich dolárových dlhopisov; a kancelársky blok v Canary Wharf sa predáva za 60% menej ako v roku 2017. Veritelia ho zabavili od čínskeho investora. V minulom roku si developeri dali pauzu a pokúsili sa vypracovať reštrukturalizačné plány, ale teraz sa snažia majetku opäť zbaviť.

“Ceny sa v priebehu roka zlepšia,” napísala minulý mesiac Carol Hodgsonová, vedúca výskumu nehnuteľností v Európe v JPMorgan Asset Management. Je to čiastočne spôsobené “nárastom počtu problémových aktív vstupujúcich na trh,” dodala.

Začiatkom tohto mesiaca sa luxusný projekt v centre luxusnej oblasti Mayfair v západnom Londýne dostal do nútenej správy po tom, čo nesplácal pôžičky. Je vo vlastníctve dvoch čínskych investičných spoločností, Citic Capital a Cindat, a domy sa budú naďalej predávať potenciálnym kupcom prostredníctvom konkurzných správcov.

Vo východnej časti hlavného mesta Spojeného kráľovstva je projekt bývania plánovaný problémovým čínskym developerom Country Garden Holdings ponúkaný za cenu 100 miliónov libier. Podľa decembrového podania dcérska spoločnosť utrpela v roku 2022 stratu zo zníženia hodnoty vo výške 10,3 milióna libier. Jednotka šanghajského developera Greenland Holdings Corp. medzitým získala pôžičku na výstavbu mrakodrapu vo východnom Londýne. Spoločnosť je v stave technického zlyhania.

Tržby rastú aj mimo Európy, vrátane Austrálie. Len pred niekoľkými rokmi boli ambiciózni čínski vývojári veľkými hráčmi na miestnom trhu. Teraz väčšina prestala nakupovať a teraz sa naopak chcú zbaviť projektov. Podľa miestnych médií divízia Country Garden Risland nedávno predala pozemok na okraji Melbourne za 250 miliónov austrálskych dolárov (63 miliónov dolárov). Podľa inej správy spoločnosť nedávno predala aktívum v Sydney za približne 240 miliónov AU. “Predaj týchto čiastočne zostávajúcich pozemkov je súčasťou prístupu spoločnosti Risland k optimalizácii portfólia,” uviedol Guotao Hu, generálny riaditeľ spoločnosti Risland Australia, vo vyhlásení pre agentúru Bloomberg bez toho, aby potvrdil ceny alebo podrobnosti o predaji.

Hovorcovia spoločností Shimao, Country Garden, R&F, Greenland a Cindat neodpovedali na žiadosti o komentár. Spoločnosť Citic postúpila všetky otázky správcovi konkurznej podstaty.

Samozrejme, Čína nie je v žiadnom prípade jediným zdrojom potenciálnych problémov na trhu komerčných nehnuteľností. Juhokórejskí investori sa prepočítali stávkovaním na kancelárie a vyššie úrokové sadzby už prinútili nemeckých a škandinávskych prenajímateľov predávať nehnuteľnosti s hlbokými zľavami. Očakáva sa, že vlna úverov v USA s blízkou splatnosťou povedie aj k zabaveniu zo strany regionálnych bánk, ako aj k zabaveniu podkladových aktív. Ale Čína je trh, kde predajcovia môžu mať najviac dôvodov na rýchly predaj.

Globálne dôsledky tohto trendu budú závisieť od toho, ako vážne bude trh brať výsledky výpredaja, povedal Peter Papadakos, realitný analytik na Green Street.