Ako sa rúti najdrahší trh s realitami na svete

PEKNING – Hongkong strávil veľkú časť posledného desaťročia snahou udržať na uzde ceny nehnuteľností, ktoré sú dlhodobo najmenej dostupné na svete.

Teraz sa ich snaží podporovať – a najnovší balík opatrení predstavený v stredu 28. februára zrejme stále nebude stačiť.

Je to symbol toho, ako zakorenený je ekonomický pokles Hongkongu, a zároveň vážny finančný problém pre vládu, ktorá je silne závislá od predaja pôdy.

V stredu Hongkongský osobitný administratívny región Čínskej ľudovej republiky, jedno z popredných svetových miest a finančných centier, zrušil sériu obmedzení na nákupy domov, ktoré platili najmenej desať rokov. Tie zahŕňali kolky vo výške 15 % pre osoby s trvalým pobytom a 7,5 % pre ľudí, ktorí už vlastnili dom. Predaj bytu do dvoch rokov od kúpy predtým podliehal dodatočnej dani. Teraz je to preč. Mestská de facto centrálna banka tiež zmiernila niektoré obmedzenia poskytovania úverov na hypotéky.

Hongkong so svojou kopcovitou geografiou, predtým prekvitajúcim finančným priemyslom a prísne kontrolovanou ponukou pôdy je už dlho jedným z najdrahších trhov s bývaním na svete. Výskumná spoločnosť Demographia ohodnotila mestský trh s nehnuteľnosťami ako najmenej dostupný už 13 rokov po sebe, naposledy v marci minulého roka.

Podľa Demographia boli na konci roka 2022 stredné ceny domov takmer 19-násobkom mediánu príjmu domácnosti, čo je takmer dvojnásobok oproti San Franciscu.

Nedávno sa však situácia na trhu prudko zhoršila. Ceny nehnuteľností klesli od roku 2021 o 23 %, uvádza široko sledovaný index realitnej kancelárie Centaline. Objem realitných transakcií na primárnom aj sekundárnom trhu v roku 2023 dosiahol približne 50 miliárd USD, čo je takmer o 30 % menej ako v roku 2019. \\

Odstránenie rôznych kolkov môže v blízkej dobe zvýšiť objemy transakcií. Nových obyvateľov Hongkongu (väčšinou z pevninskej Číny) mohli od kúpy bytov odradiť vysoké transakčné náklady. Akcie v realitnej kancelárii Midland za posledných pár dní vzrástli o 35 %.

 

Ale zmeniť trh ako celok môže byť zložitejšie. Úrokové sadzby zostávajú vysoké kvôli naviazaniu hongkonského dolára. To znamená, že musí napodobňovať politiku Federálneho rezervného systému. Ekonomika a trh s prenájmom však zostávajú slabé. Výnosy z prenájmu okolo 3 % sú stále približne o 1 percentuálny bod nižšie ako úrokové sadzby nových hypoték. Zásoby vývojárov sú podľa JPMorgan na 25-mesačnom maxime. Zvýšiť sa môže aj ponuka na sekundárnom trhu, pričom predajcovia už nebudú musieť držať nehnuteľnosti dva roky, aby sa vyhli dodatočným poplatkom.

A kľúčový zdroj špekulatívneho kapitálu, čínska ekonomika, zostáva pomalá. Čínsky trh s nehnuteľnosťami zažíva svoj vlastný hlboký pokles. Medzitým sa hongkonský finančný sektor, jeho chlieb a maslo, dostáva do vážnych problémov. Kótovanie nových spoločností v Hongkongu minulý rok vyzbieralo len asi 6 miliárd dolárov, čo je takmer o 90 % menej ako v roku 2020. Oslabujúci globálny záujem o čínske akcie a nepríjemná regulačná pozícia Hongkongu, vtesnaná medzi čínske a americké regulačné orgány, by mohli sťažiť zvrátenie poklesu.

Demografia tiež nie je priaznivá. Státisíce obyvateľov utiekli z krajiny uprostred politických nepokojov, zákona o národnej bezpečnosti z roku 2020 a represívnych opatrení na boj proti Covid-19. Počet obyvateľov sa minulý rok zotavil, no stále je o niečo nižší ako na konci roka 2019. A zostávajúca populácia rýchlo starne. Obyvatelia vo veku 65 rokov a starší tvorili na konci roka 2023 22,4 % z celkovej populácie, pričom pred piatimi rokmi to bolo 17,4 %.

Hongkong sa snažil udržať ceny nehnuteľností v čase, keď hospodárstvo prosperovalo. Teraz, keď sa boom skončil, ich udržiavanie môže byť rovnako náročné.