Ak refinancujete hypotéku, na toto sa pripravte
BRATISLAVA – Refinancovať hypotéku hneď, alebo si radšej počkať? Expert poradí aj s výberom vhodnej fixácie.
Úroky na hypotékach môžu na Slovensku naďalej rásť. Splátka bežnej 120-tisícovej hypotéky na 30 rokov za posledný polrok narástla o viac ako sto eur a ďalšie desiatky k nej – s najväčšou pravdepodobnosťou – „prihodí“ zdražovanie peňazí avizované Európskou centrálnou bankou. Napriek tomu odborníci radia nepanikáriť. Ako sa teda postaviť k refinancovaniu hypotéky a oplatí sa čakať s úverom na priaznivejšie podmienky na trhu?
„Pri refinancovaní je dôležitých viacero faktorov, ktoré vstupujú do celého procesu. Ak chce klient refinancovať úver mimo konca fixácie, zaplatí poplatok 1 % zo zostatku istiny. Zároveň platí poplatok za poskytnutie novej hypotéky, poplatok za vklad záložných zmlúv do katastra a v niektorých prípadoch je nutný aj nový znalecký posudok,“ hovorí Vladimír Mandzák, odborný garant pre bankový sektor a kapitálový trh spoločnosti UNIVERSAL maklérsky dom. Banky však majú rôzne akcie, kde sú niektoré z týchto poplatkov odpustené, alebo preplácané novou bankou. Preto ľuďom odporúča obrátiť na finančného poradcu a dať mu za úlohu vykalkulovať, s akou predpokladanou úsporou môžu počítať. Univerzálny výsledok platný pre každého totiž neexistuje.
Dôležité je načasovanie
Vezmime si ako príklad úver na 120 000 eur so splatnosťou 30 rokov. Pri sadzbe 0,90 % ročne, aká bola reálna na jar 2022, je mesačná splátka na úrovni 380,48 eur. Pri rovnakej sume, no dnes aktuálnej sadzbe 2,8 %, je už splátka 493,07 eur. Ak by úrok stúpol na 4 % ročne, narástla by splátka
až na 572,90 eur mesačne.
Tento scenár je pritom celkom pravdepodobný. Nahráva mu aj ostatné zvýšenie základných úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky (ECB) o 75 bázických bodov. Navyše, jej vysokí predstavitelia už avizovali, že pre skrotenie inflácie bude nutné sadzby zvýšiť aj v budúcnosti. To bude mať priamy
vplyv na podmienky, za akých si medzi sebou dokážu požičiavať komerčné banky. A tieto drahšie peniaze pre finančné domy spôsobia, že aj úroky z hypoték môžu ísť hore.
Dôležité preto je, na ako dlho má dlžník aktuálny úrok fixovaný a koľko z úveru už splatil. Je totiž rozdiel, či môže výhodný úrok z minulosti využívať ešte niekoľko rokov, alebo iba pár mesiacov. V prvom prípade mu do obdobia vypršania fixu významnejšie klesne aj nesplatená časť istiny. Vďaka tomu môže byť refinancovanie pri výročí fixu ešte výhodnejšie, keďže nová hypotéka bude na nižšiu sumu a odpadne aj poplatok za predčasné splatenie tej starej.
Ak výhodný úrok bude platiť už iba niekoľko mesiacov, je treba brať do úvahy, či sa oplatí kvôli takému krátkemu obdobiu uhrádzať „pokutu“ za predčasné splatenie. A či je reálne, aby sa za tento čas zvýšili úroky natoľko razantne, aby sa okamžité refinancovanie vyplatilo. „Nie je vhodné panikáriť a robiť unáhlené rozhodnutia. Vždy je lepšie nechať si prepočítať alternatívy, ktoré prichádzajú do
úvahy,“ pripomína Vladimír Mandzák.
Aký fix vybrať? A oplatí sa čakať s úverom?
Pri refinancovaní hypotéky, ale aj pri braní novej, je vhodné zvážiť, na akú dobu si úrok zafixovať. Aktuálne sú najdrahšie dlhodobé, napríklad desaťročné fixácie. Na druhej strane, jednoročné nemusia vyhovovať tým, ktorí odmietajú riskovať náhle zmeny vo výške úrokov a radšej vsádzajú na
istotu. „Úrokové sadzby môžu podľa mnohých analytikov klesnúť z výhľadom 3 – 4 rokov. Ja by som preto pokojne odporúčal aj 3-ročnú dobu fixácie, a potom úrok zafixoval na dlhšiu dobu. Toto ale tak isto závisí od aktuálnej ponuky sadzieb na hypotekárne úvery v čase, keď si klient berie úver,“ upozorňuje Vladimír Mandzák.
Kým v susednej Českej republike, či Maďarsku dochádza k vysokému nárastu úrokových sadzieb, Slovensko v tomto kontexte ťaží z členstva v eurozóne. Vďaka tomu nie je reálne, aby sa úrokové sadzby ECB zvyšovali tak razantne, ako u našich južných susedov, kde Maďarská centrálna banka stanovila
základnú sadzbu na 13 % ročne. Napriek tomu platí, že kto chce bývať a potrebuje úver, nemal by ho zbytočne odkladať a špekulovať, že aktuálne sadzby v dohľadnom čase výrazne klesnú.
